در معاملات به خصوص معاملات مربوط به مسکن پیچیدگی‌هایی وجود دارد. که عدم تسلط بر قوانین و عرف معاملات موجب بروز مشکلاتی می‌گردد. جهت جلوگیری از بروز هرگونه ایراد بهتر است پیش از اقدام به انجام معاملات مسکن مثل خرید و رهن و اجاره به طور کامل از قوانین و مراحل آن آگاه گردید. از جمله مسائل مهم در معاملات مسکن نحوه پرداخت پول می‌باشد. در ادامه این مطلب به مسئله پرداخت پول در معاملات مسکن، نحوه پرداخت و روش‌های آن در ایران خواهیم پرداخت.
نحوه پرداخت پول در معاملات مسکن در ایران
در کشور ما ایران قانون خاصی برای مراحل پرداخت پول معاملات مربوط به مسکن مثل خرید، رهن و اجاره موجود نیست. بنابراین روند پرداخت پول با توافق طرفین انجام می‌پذیرد. با این وجود برخی روش‌ها و مراحل پرداخت پول در جامعه رواج بیشتری دارد. که این‌ها به عنوان مراحل عرف پرداخت در معاملات مسکن محسوب می‌شوند.
از طرفی در خصوص روش پرداخت پول، سابق بر این غالب معاملات به صورت نقدی یا با چک شخصی و معمولی صورت می‌پذیرفت. اما امروزه با توجه به افزایش تورم و کاهش ارزش پول دیگر نمی‌شود از پرداخت نقدی استفاده کرد. در خصوص چک‌های شخصی نیز ممکن است. مشکلاتی نظیر نبود موجودی کافی در حساب یا کلاهبرداری به وجود آید. بنابراین این روزها روش‌های دیگری برای پرداخت پول به وجود آمده‌است. که برای هر دو طرف معامله اطمینان خاطر بیشتری به همراه دارد.
مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن
تفاوتی ندارد معامله مسکن از نوع خرید یا رهن یا اجاره باشد. در هر صورت پرداخت پول در معاملات مسکن در چند مرحله صورت می‌گیرد. مراحل پرداخت پول در معاملات خرید و فروش با رهن و اجاره اندکی متفاوت است. اما به طور کلی چند در همه معاملات مسکن، پرداخت پول دارای چند مرحله است.
معاملات رهن و اجاره
در موارد رهن و اجاره هنگامی که مستأجر ملک را بپسندد. طرفین به بنگاه مراجعه می‌نمایند. و پس از تنظیم مبایعه‌نامه مقداری از مبلغ قرارداد را به عنوان بیعانه به مالک پرداخت می‌کند. که میزان بیعانه بستگی به توافق دو طرف دارد. در غالب موارد یک سوم و یا 20درصد مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه در نظر گرفته‌می‌شود. و پرداخت مابقی مبلغ هنگام تحویل کلید انجام می‌شود. بنگاه نیز سه نسخه از مبایعه‌نامه به همراه ذکر مبلغ بیعانه تهیه می‌کند. به هر یک از طرفین یک نسخه می‌دهد و نسخه سوم را در بنگاه بایگانی می‌شود.
معاملات خرید و فروش
در خصوص معاملات خرید و فروش مسکن نیز با تفاوت کمی وضعیت به همین صورت است. طرفین پس از توافق به بنگاه مراجعه و قرارداد اولیه یا همان مبایعه‌نامه را تنظیم می‌نمایند. سپس بخشی از مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود. که تعیین مبلغ بیعانه با توافق طرفین متغیر است. به طور رایج 20 درصد مبلغ قرارداد یا یک سوم مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود.
مرحله دوم پرداخت پول در هنگام تحویل کلید و خانه انجام می‌گردد. فروشنده و خریدار در بنگاه زمانی را برای تحویل خانه و پرداخت بخش دوم پول تعیین می‌نمایند. اما در معاملات خرید مسکن، پرداخت پول مرحله دیگری هم دارد. مرحله سوم پرداخت پول در محضر یا همان دفاتر ثبت اسناد و زمان انتقال سند توسط فروشنده به نام خریدار انجام می‌گیرد. که معمولاً مرحله سوم پرداخت، حداکثر 10 درصد مبلغ قرارداد است. یعنی تا 90 درصد مبلغ قرارداد در زمان تحویل ملک پرداخت می‌شود. مگر اینکه توافق طرفین چیز دیگری باشد.
معامله مسکن وامدار
جز موارد بالا یک فرض دیگر در معاملات مسکن، معامله خرید مسکن وامدار است. مراحل پرداخت پول در این فرض کمی متفاوت خواهد بود. ملک وامدار، ملکی است که فروشنده با استفاده از سند آن وام دریافت نمود. حال قبل از تسویه کامل با بانک قصد فروش این ملک را دارد. از آنجا که سند در گرو بانک است تا تسویه کامل وام امکان انتقال سند به نام خریدار نیست.
در این شرایط دو راه‌حل وجود دارد. اول؛ فروشنده، باقی‌مانده وام را با بانک تسویه و سند را آزاد نماید. دوم؛ خریدار خانه را به شکل قولنامه و با وکالت بلاعزل بخرد. صرف نظر از مشکلاتی که در معاملات وکالتی و قولنامه‌ای ایجاد می‌شود. مراحل پرداخت پول هم در این معاملات متفاوت خواهد بود.
در این نوع معاملات امکان انتقال وام وجود دارد. به این معنی که فروشنده و خریدار به بانک مراجعه نمایند. با تکمیل فرم‌های مربوطه، وام از فروشنده به خریدار انتقال یابد. و از آن پس باقی اقساط وام به عهده خریدار خواهد بود. بدین ترتیب خریدار بخشی از مبلغ قرارداد را به فروشنده پرداخت می‌کند. و باقی مبلغ را در واقع با پرداخت اقساط بانک تسویه می‌نماید.
روش‌های پرداخت پول در معاملات مسکن
همان‌طور که مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن با توافق طرفین قابل تغییر و منعطف بود. روش پرداخت پول از جمله نقدی، چکی و … نیز با توافق طرفین تعیین می‌شود. با توجه به میزان بالای مبلغ در معاملات ملکی، روش پرداخت با چک رواج بیشتری دارد. انواع مختلفی از چک در کشور ما وجود دارد. که برخی از آن‌ها در معاملات مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد. در این مطلب انواع روش‌های پرداخت پول را معرفی و مزایا و معایب آن‌ها را شرح می‌دهیم.
پرداخت با چک عادی
استفاده از چک عادی یکی از روش‌های پرداخت در معاملات مسکن است. چکی که صاحب حساب جاری برای خرید اجناس یا پرداخت بدهی خود صادر می‌کند را چک عادی می‌گوییم. که ممکن است به نام شخص طلبکار یا در وجه حامل صادر گردد.
چک‌های عادی از صاحب حساب اعتبار می‌گیرند و به خودی خود دارای اعتبار نیستند. البته معامله با چک معمولی خطراتی دارد که موجب می‌گردد در معاملات مسکن چندان رایج نباشد. مشکلاتی مانند عدم تادیه چک، دردسرهای قانونی برگشت زدن آن و … که نمونه کوچکی از دردسرهای چک‌های معمولی است.
پرداخت با چک بانکی تضمین‌شده
چک‌هایی که توسط یک بانک و به عهده همان بانک صادر می‌گردد چک بانکی تضمین‌شده یا چک رمزدار می‌گویند. بانک پرداخت این دسته از چک‌ها را تضمین می‌نماید. به عبارتی چک رمزدار با پول نقد تفاوتی ندارد. با ارائه این چک به هر یک از شعب بانک صادرکننده‌اش می‌توانید مبلغ آن را دریافت نمایید.
از مزایای این چک می‌توانیم به عدم تاثیر فوت یا ورشکستگی صاحب حساب در پرداخت آن اشاره کنیم. دارنده چک رمزدار در هر صورت مبلغ را دریافت خواهد کرد. امنیت بالای این چک موجب می‌گردد در تمام معاملات به ویژه معاملات بانکی رایج باشد.
هرچند این نوع از چک نیز معایبی دارد. مثلا در صورت مفقودی یا سرقت این چک. شخص دریافت‌کننده باید بلافاصله به بانک اطلاع رسانی نماید. و پرداخت چک را مسدود کند. در غیر این صورت هر فردی که چک را بیابد می‌تواند آن را به راحتی نقد نماید.
پرداخت با چک بین‌بانکی تضمین‌شده
پرداخت مبلغ این نوع از چک‌ها نیز مانند مورد قبلی، برعهده بان می‌باشد. با این تفاوت که چک‌های بین‌بانکی تضمین‌شده به نام و شماره حساب طرف معامله صادر می‌گردد. بدین ترتیب جز فرد دریافت‌کننده چک، کسی قادر به دریافت مبلغ آن نیست. درواقع با این نوع از چک می‌توانیم را مبلغ را به حساب شخص واریز کنیم. و قابلیت دریافت نقدی وجود ندارد.
با اینکه در بسیاری از موارد پرداخت پول در معاملات مسکن با استفاده از روش چک بین‌بانکی تضمین‌شده انجام می‌شود. اما این نوع از چک نیز دارای معایبی است. به عنوان مثال در صورت بهم خوردن معامله، خریدار باید به بانک مراجعه کند. چک را به حساب خود بخواباند و بعد از می‌تواند مبلغ را دریافت کند. تا به فروشنده باز پس‌دهد. که این کار برای افراد دردسرهای فراوانی دارد. در این فرض خریدار به راحتی می‌تواند با استفاده از این نوع چک فروشنده را مورد آزار قرار دهد.
پرداخت با انتقال وجهِ کارت به کارت
در برخی از معاملات ملکی پرداخت پول با روش کارت به کارت صورت می‌پذیرد. این روش معمولاً برای پرداخت مبلغ بیعانه انجام می‌شود. چرا که انتقال وجه از طریق کارت به کارت در طول روز دارای سقف مبلغی محدودی است. در معاملاتی که طرفین به هم اعتماد دارند از این روش استفاده می‌شود. چرا که با وجود کد رهگیر و امکان استعلام از بانک مبدا و مقصد در این روش. همچنان نمی‌توانیم کارت به کارت را به عنوان یک روش قابل اطمینان در معاملات ملکی محسوب نماییم.
پرداخت با دستگاه پوز
استفاده از روش پرداخت با دستگاه پوز موجود در بنگاه هم معمولاً در پرداخت بیعانه صورت می‌پذیرد. در این روش مبلغ به حساب بنگاه‌دار واریز می‌شود. و او تضمین می‌کند پول را برای فروشنده واریز نماید. گاهی نیز مشاهده می‌شود خریدار هنگام تنظیم سند ملک، باقی‌مانده مبلغ قرارداد را با دستگاه پوز دفتر ثبت اسناد پرداخت می‌نماید. در این حالت نیز محضر متعهد می‌گردد مبلغ را به فروشنده تحویل دهد.
با این اوصاف استفاده از دستگاه پوز هم روش مطمئن و امنی محسوب نمی‌شود. و تنها زمانی قابل استفاده است که میان فروشنده با صاحبان بنگاه آشنایی و اطمینان کامل وجود دارد.
سؤالات متداول
مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن چگونه است ؟
قانون خاصی برای مراحل پرداخت پول معاملات مربوط به مسکن وجود ندارد و با توافق طرفین انجام می‌پذیرد. البته عرفاً در دو یا سه مرحله پرداخت می‌شود. اول،ابتدای قرارداد به عنوان بیعانه، دوم،هنگام تحویل مسکن و مرحله سوم در معاملات خرید پرداخت در زمان تنظیم سند. مراحل پرداخت معاملات مسکن وامدار کمی متفاوت است.
روش‌های پرداخت پول در معاملات مسکن چیست ؟
روش‌های متنوعی برای پرداخت پول در معاملات ملکی وجود دارد که برخی از آن شامل استفاده از چک عادی، چک بانکی تضمین‌شده، چک بین‌بانکی تضمین‌شده، کارت به کارت، دستگاه پوز می‌شود.